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如何做好产业地产的四个关键点分析-【新闻】

发布时间:2021-05-28 12:24:17 阅读: 来源:消防泵厂家

如何做好产业地产的四个关键点分析

昨天下午,“以产业园区转型升级与产业地产发展”为主题的“上海产业园区沙龙”暨易居论坛顺利举行,有幸作为主持全程聆听了各位领导专家的真知灼见,有三个方面想和大家分享:

首先,上海的产业地产发展空间巨大。当

前,上海产业用地达到1000平方公里,要占整个上海土地面积的1/6,由于未来上海在增量土地上已经把门关死,那这1000平方公里的产业用地就是上海

最大的土地资源。单纯从产业园发展角度看,例如漕河泾等发展较好的开发区单位平方公里的产值已经超过了200亿元,发展空间是相当大的。在目前房地产的行

业来看,单纯的住宅或者单纯的商业已经无法满足消费需求,与产业结合必然是未来房地产的发展方向之一。

其次,目前产业地产发展存在诸多问题。由于上海的特殊性,传统的产业园区盈利模式已经没有办法继续,一方面靠土地一级开发产生的土地增值收益,另一方面靠招商以后企业产税收上缴后的财政补贴,这两种方式都难以为继。仅

以土地一级开发获取利润非常困难,在当前土地动迁成本高企状态下不亏钱就不错了。真正做产业地产成功的案例非常少,其中以华夏幸福为典型,即使如此,华夏

幸福的成功也很难复制。另外,上海政策不明确也是产业地产发展的关键瓶颈之一。虽然提出的政策概念非常好,但是规划政策严重滞后,落地难度大。

第三,产业地产怎么做。

1、除了住宅,都称产业。将

产业地产的界限模糊掉,即除了住宅就是产业。产业用地中,不管是商业、办公,还是工业,都是以前的说法和界定,其实今天的界定没有这么明确了,互相的界限

很模糊,既然已经模糊,为什么要规定这么细呢。所以,我觉得除了住宅是一类之外,那么其他都属于产业,商业算消费产业,办公更是大多数产业最主要的载体。办公更是大多数产业最主要的载体。一切都归于产业反而好做。。

2、进行市场化运作,尊重市场规律。做产业地产,不能只站在政府管理的角度去考虑,需要兼顾各方面不同主体的需求,共同来做,才能共同把这个事情做好。能够让专业的企业加入,不管是开发的,还是运营的,应该是让专业企业共同来参与未来产业运营。

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3、不要让规划成为操作瓶颈。目

前产业地产运作发展中,政策是核心,规划是瓶颈,最后问题都出在规划上,由于规划上种种限制,使得当前政策最终无法落地。而上海的规土部门,特别强势,貌

似讲原则,换个角度讲,也可属于教条,是典型的不尊重市场规律的一种政府管理方式。还是应该让市场化运作起到决定性因素,规划不要在这方面总是限制。

4、金融工具与产业地产尽快结合。要尽快开发出产业地产证券化或REITS类的金融产品,来支撑整个产业地产未来运营,特别是支持非销售型产业地产的长期运营。如没有这些金融支持,产业地产运作模式也只能是选择开发—销售模式。

除了住宅地产,剩下的都是产业地产,前景异常广阔。虽然现在问题多多,但是上海如果真要想做成一件事,无论是政策还是规划上的问题均不是问题。对于这些地主(拥有大量工业用地的企业)、开发商、运营者以及金融机构,可以提早布局,共同分享上海产业地产带来的巨大红利。

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